A usucapião é uma das ferramentas de regularização da propriedade, inclusive, sendo um dos pilares para que a propriedade cumpra sua função social, que é a de moradia. Logo, se alguém “abandona” o imóvel por grande lapso temporal, é justo que outro que esteve na posse do imóvel se torne o proprietário.
Atualmente existem seis tipos de usucapião, cada uma com suas peculiaridades, são elas: Extraordinária, Ordinária, Tabular, Especial Urbana, Especial Rural e Familiar. Apesar das especificidades das modalidades, existem requisitos comuns, que são os seguintes:
1) Posse ininterrupta
2) Posse sem oposição (mansa e pacífica)
3) Com intenção de dono
4) Prazo determinado, a depender do tipo
5) Imóvel passível de usucapião
A Usucapião Extraordinária é a que exige menos requisitos e por isso é a mais comum, sendo necessária apenas a posse ininterrupta, sem oposição e com intenção de dono durante quinze anos, dispensando título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para dez anos, caso o possuidor utilize o imóvel para moradia, tenha realizado obras ou exerça atividade produtiva.
Por sua vez, a Usucapião Ordinária exige que o possuidor esteja na posse ininterrupta, de boa-fé, sem oposição, com intenção de dono e possua um justo título, como um contrato de compra e venda, por exemplo. Em contrapartida, o prazo é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente e o imóvel seja utilizado para fins de moradia ou tenham sido realizados investimentos de interesse social ou econômico.
A Usucapião Tabular ocorre quando o possuidor adquiriu o imóvel onerosamente e teve o título de registro da propriedade cancelado posteriormente, ou seja, a pessoa compra o imóvel, registra-o no cartório e, por alguma nulidade, o registro é cancelado posteriormente. Requisitos iguais aos acima.
Diferente das hipóteses já citadas em que o possuidor pode se utilizar da espécie de usucapião independentemente da quantidade de imóveis que possua, a Usucapião Especial Urbana, tem como requisito que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, que o imóvel objeto da usucapião seja de até 250m², que a posse tenha sido ininterrupta, mansa e pacífica e que o bem esteja sendo utilizado como moradia da família há pelo menos cinco anos.
A Usucapião Especial Rural, tem como objetivo proteger o possuidor que utiliza terra, antes abandonada, para exploração produtiva, tendo como requisito que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, que a área seja de até 50 hectares, localizada em zona rural e que seja utilizada pela pessoa e/ou sua família para moradia e atividade produtiva, além da posse mansa, ininterrupta e pacífica de pelo menos cinco anos.
Outra hipótese, menos comum, mas ainda assim relevante, é a Usucapião Familiar que confere a propriedade do imóvel exclusivamente ao possuidor quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro(a), que vivia na residência, abandona o lar. É requisito que o imóvel seja até 250m², que seja utilizado para moradia da família, e que o “abandono” seja de pelo menos 2 anos.
Estas são as hipóteses de usucapião e os requisitos para cada uma delas.