Os desafios administrativos e tributários enfrentados pelos proprietários de
galerias comerciais são frequentes e complexos. Este artigo apresenta a
importância das medidas legais de regularização de uma galeria, a instituição
de um condomínio e a individualização das matrículas das lojas.
Condomínio: Conceito e Benefícios
No universo imobiliário, um condomínio é um modelo de propriedade composto
por partes privativas e compartilhadas, regulamentado pela Lei nº 4.591/1964.
Em um condomínio, cada unidade (neste caso, cada loja na galeria) tem um
proprietário distinto, enquanto as áreas comuns, como corredores, escadas,
elevadores e instalações técnicas são compartilhadas por todos.
A instituição de um condomínio em uma galeria comercial traz inúmeros
benefícios. Primeiramente, ajuda a organizar e regulamentar a convivência
entre os condôminos, uma vez que define regras de uso das áreas comuns,
horários de funcionamento, direitos e deveres de cada parte.
Segundo, permite uma gestão mais eficiente e transparente das despesas
comuns, como manutenção, segurança e limpeza. Essas despesas são
divididas entre as unidades conforme estabelecido na Convenção de
Condomínio, garantindo uma distribuição justa e proporcionando previsibilidade
para todos os proprietários.
Terceiro, o modelo de condomínio favorece a valorização dos imóveis, uma vez
que a manutenção das áreas comuns é garantida, contribuindo para uma boa
apresentação da galeria como um todo.
Em suma, a instituição de um condomínio em uma galeria comercial
proporciona uma gestão eficiente e democrática, além de trazer segurança
jurídica para os proprietários e locatários, ao estabelecer regras claras e
equitativas.
Individualização de Matrículas
A individualização das matrículas das lojas é um passo importante para a
administração eficiente e dentro das legalidades de uma galeria comercial.
Neste processo, cada loja adquire sua própria matrícula no Registro de
Imóveis, possibilitando a separação dos direitos e obrigações associados a cada unidade. Além de facilitar a contabilidade e a gestão, a individualização
das matrículas traz uma série de vantagens.
A principal delas é a possibilidade de usar a loja individualizada como garantia
para a obtenção de crédito bancário. Com uma matrícula própria, a loja se
torna um bem independente, que pode ser dado em garantia em operações
financeiras, possibilitando ao proprietário acesso a linhas de crédito para
investir em suas atividades.
Além disso, com a matrícula individual, cada loja pode ser vendida de forma
independente, através do processo de alienação fiduciária.
Por fim, ao individualizar as matrículas, cada loja passa a ser independente
para fins fiscais, facilitando a gestão de tributos como o IPTU e permitindo um
cálculo mais preciso e justo dos impostos devidos.
Assim, a individualização das matrículas traz benefícios significativos ao
proprietário, proporcionando maior flexibilidade financeira e facilitando a
administração da galeria.
Instituição de Condomínio
Instituir um condomínio é um processo multifacetado, exigindo uma série de
etapas legais e administrativas que culminam em uma gestão eficaz das
despesas comuns e uma convivência regulamentada entre os proprietários ou
locatários.
O passo seguinte é a elaboração da Convenção de Condomínio e do
Regimento Interno. A Convenção de Condomínio, documento que contém as
normas de convivência e administração do condomínio, deve ser redigida e
aprovada pelos futuros condôminos. O Regimento Interno, por sua vez, detalha
as regras de uso das áreas comuns, horários e condutas permitidas, e outras
disposições necessárias para o bom convívio entre os proprietários e usuários.
A última etapa é a instituição do condomínio no Cartório de Registro de
Imóveis. Com a legalização do imóvel, a convenção e o regimento interno
prontos, procede-se à formalização do condomínio. Essa formalização é
realizada mediante o registro da Convenção de Condomínio no cartório. Com a instituição do condomínio, ocorre a averbação das unidades, ou seja, cada
unidade da galeria (as lojas) recebe uma matrícula individual, que as distingue
legalmente umas das outras no Registro de Imóveis.
Este processo, embora possa ser complexo e exigir tempo, é fundamental para
uma gestão transparente e eficaz da galeria comercial, além de permitir que os
proprietários usufruam dos benefícios financeiros e administrativos advindos da
individualização das matrículas e da instituição do condomínio.
Benefícios da Convenção de Condomínio e da Individualização
A Convenção de Condomínio traz múltiplos benefícios, como regras claras de
convivência, uma estrutura de governança eficaz, e a possibilidade de usar a
sala como garantia para crédito bancário ou vendê-la via alienação fiduciária.
Com a individualização, o proprietário recebe a taxa de condomínio, o IPTU e o
aluguel de forma separada, proporcionando maior flexibilidade financeira e
otimização da gestão dos recursos. Além disso, a tributação passa a ser
realizada de forma individualizada, incidindo o imposto de renda apenas sobre
o aluguel.
O Impacto da Regularização nos Ganhos
Antes da regularização, o proprietário da galeria recebe um valor total, já
incluindo o aluguel, o IPTU e a taxa de condomínio. Deste valor total, eram
descontados o IRPF e as despesas com o condomínio e o IPTU.
Com a regularização, o proprietário passa a cobrar cada valor separadamente,
fazendo com que o IRPF incida apenas sobre o aluguel, resultando em uma
gestão financeira mais eficiente e uma margem de lucro aumentada.
Embora a regularização do imóvel e a instituição do condomínio possam exigir
um investimento inicial de tempo e recursos, os benefícios a longo prazo, tanto
financeiros quanto administrativos, são significativos. O apoio de um advogado
especializado em direito imobiliário é crucial para conduzir o processo de forma
eficiente e de acordo com a legislação vigente.
Amadeu Mendonça
Advogado Imobiliário com ênfase em Negócios Imobiliários, conto com 10 anos de experiência jurídica. Sou sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM.