Neste artigo iremos tratar sobre a responsabilidade da imobiliária que administra imóveis de terceiros perante seus clientes. Trataremos também sobre as cautelas que deverão ser adotadas a fim de evitar problemas judiciais.
Dada a tradição brasileira de investir em imóveis para obter renda complementar com o seu aluguel, bem como a complexidade existente na relação locador/inquilino – haja vista possuírem interesses opostos –, muitos proprietários de imóveis optam por terceirizar a gestão da locação, contratando uma empresa especializada.
A imobiliária, por sua vez, deve adotar rotinas eficientes para, além de atender às expectativas de seus clientes, certificar-se de estar totalmente assegurada diante de eventual problema na locação sob sua gestão.
O Código Civil trata sobre as obrigações do contrato exercido sob mandato e da atividade de corretagem, ambas aplicáveis às imobiliárias, sendo até rigoroso em excesso, vale salientar.
O mandato civil é uma outorga pela qual alguém (mandante) concede poderes para um terceiro (mandatário) atuar em seu nome, podendo praticar atos e administrar interesses nos termos pactuados em contrato. Especificamente no caso da imobiliária, temos o conhecido contrato de administração de bens imóveis.
O contrato de administração de bens é de extrema importância, haja vista que é por meio dele que ficarão especificados os serviços que serão prestados ao proprietário, bem como até onde vai sua obrigação. Importante se certificar de que o contrato não possua omissões, eis que se houver prejuízos ao locador, como consequência de má prestação do serviço, a imobiliária poderá ser responsabilizada.
As responsabilidades da imobiliária, após assinado o contrato de administração de bens e antes da locação, são as seguintes: 1) vistoriar o imóvel, descrevendo a metragem do imóvel, bem como as dependências e, se possível, os móveis constantes; 2) proceder à divulgação do imóvel; 3) análise da ficha cadastral e capacidade de pagamento do pretenso locatário; 4) negociação do valor da locação, bem como a exigência de garantia locatícia; 5) preparar o contrato de locação, observando cuidadosamente as peculiaridades de cada caso; e 6) informar ao locador acerca do avanço da negociação.
Quanto às responsabilidades relativas à locação, deve: 1) administrar e cuidar do imóvel; 2) elaborar o contrato de locação, de forma clara e em conformidade com a legislação aplicável; 3) cobrar o aluguel e os encargos acessórios que ficarem sob a obrigação de pagamento do inquilino; 4) ficar atento às cobranças de multas e reajustes contratuais, quando houver; 5) havendo inadimplência, providenciar, com advogado, o ingresso da ação de despejo e cobrança; e 6) certificar-se da capacidade de pagamento do fiador e se é necessária assinatura de seu cônjuge, ou, em sendo prestada outra garantia, de que esta atende aos requisitos legais.
Diante de tantas responsabilidades atribuídas às imobiliárias, é de grande importância a assessoria jurídica prestada por advogado especialista em direito imobiliário, de modo que possa preparar os contratos de forma mais aprimorada e em observância à lei, sanar dúvidas existentes e implementar rotinas adequadas na empresa, o que evitará – ou no mínimo reduzirá substancialmente – que a imobiliária venha a ser responsabilizada judicialmente.
Além disso, a imobiliária oferecerá a seus clientes o ingresso de ações de despejo, cobrança de aluguéis e encargos acessórios sem qualquer custo adicional, o que ampliará a confiança e atratividade perante o mercado.