Um cenário muito comum na prática locatícia ocorre quando um inquilino investe uma quantia expressiva para tornar o imóvel habitável — refaz instalações, recupera áreas deterioradas, realiza alterações para garantir a utilidade do bem — e, algum tempo depois, deixa de pagar os aluguéis, tornando-se inadimplente.
E, quando o proprietário pede o imóvel de volta, o inquilino resiste, argumentando que só sairá quando for reembolsado pelas melhorias que realizou. Esse impasse acaba de receber uma resposta relevante do Superior Tribunal de Justiça.
Em decisão unânime, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, definiu que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias necessárias e úteis que realizou (REsp 2.233.373/GO, julgado em maio de 2026).
Em termos práticos: quem deixa de cumprir a obrigação principal do contrato — pagar o aluguel e os encargos — não pode, ao mesmo tempo, usar as reformas feitas como argumento para permanecer no imóvel até ser indenizado.
O caso nasceu de uma ação de despejo por falta de pagamento. A inquilina, reconhecidamente, havia feito benfeitorias necessárias e úteis — tanto que a sentença lhe assegurou o direito de ser indenizada por elas.
Ainda assim, o Tribunal de Justiça de Goiás afastou a retenção, por entender que, à luz da boafé, esse direito só socorre quem está em dia com suas obrigações. A locatária recorreu ao STJ, sustentando que os investimentos haviam sido substanciais, a ponto de praticamente reconstruir o imóvel, e que retirar-lhe a retenção seria medida desproporcional.
Ao apreciar o recurso, a relatora partiu de uma distinção que é o ponto central da decisão: uma coisa é ter direito à indenização pelas benfeitorias; outra, bem diferente, é ter o direito de reter o imóvel até receber esse valor. A indenização é um crédito; a retenção é um instrumento de coerção, uma forma de pressionar o pagamento — e, por isso mesmo, depende de um requisito que o inquilino inadimplente não preenche: a posse de boa-fé. Segue trecho do acórdão:
“O eventual crédito indenizatório, contudo, não se confunde com o direito de retenção, cujo exercício pressupõe posse de boa-fé, razão pela qual pode subsistir pretensão à indenização sem que disso decorra, necessariamente, a retenção do imóvel.”
Esse entendimento se harmoniza com a legislação vigente, pois a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seu art. 35, realmente prevê que as benfeitorias necessárias, e as úteis quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
E, o art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé tanto a indenização quanto a retenção. O ponto decisivo está justamente na posse “de boa-fé”: a retenção não decorre da simples existência da reforma, mas de uma posse juridicamente qualificada — e, no contrato de locação, é o pagamento pontual do aluguel que sustenta essa boa-fé.
O raciocínio se apoia na natureza sinalagmática da locação, em que a um direito corresponde sempre um dever: o locador cede o uso do imóvel; o locatário paga por esse uso.
Quando o aluguel deixa de ser pago, rompe-se o equilíbrio do contrato, frustra-se a legítima expectativa do proprietário e desaparece a base que sustentava a posse de boa-fé. Não por acaso, a própria Lei do Inquilinato prevê, diante da inadimplência, o desfazimento da locação e a retomada do imóvel por meio da ação de despejo. Vale registrar que a Terceira Turma já havia se posicionado no sentido de que o direito de retenção não é absoluto, podendo ser limitado pelos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (REsp 613.387/MG).
Dois trechos do voto sintetizam bem a conclusão. Ao afastar a retenção, a relatora registrou:
“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel.”
E, ao concluir, foi direta:
“Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva.”
É importante frisar que a decisão não exclui o direito do inquilino de ser indenizado pelas benfeitorias. O que o STJ afirmou é que esse crédito deve ser apurado e cobrado pelas vias próprias, sem servir de justificativa para não devolver o imóvel.
O tribunal lembrou, aliás, a regra do art. 1.221 do Código Civil, segundo a qual “as benfeitorias compensam-se com os danos” — de modo que, no acerto de contas, o valor das melhorias pode ser confrontado com aquilo que o inquilino deve, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Na prática, o julgado traz segurança aos proprietários: a existência de reformas, por maior que
seja o investimento, não funciona como salvo-conduto para que o inquilino em débito permaneça indefinidamente no imóvel.
Aos locatários, fica o alerta de que o direito à indenização por benfeitorias e o direito de continuar no imóvel são coisas distintas, e que o não pagamento do aluguel enfraquece a própria posição de quem investiu no bem. Para os dois lados, a lição é a mesma: contratos claros sobre reformas e benfeitorias — definindo desde o início o que será indenizável e em que condições — continuam sendo a melhor forma de evitar litígios.
Referência: STJ, REsp 2.233.373/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/05/2026.
