A tributação das operações de permuta imobiliária — modalidade comum na construção civil, onde o terreno é trocado por unidades futuras — voltou ao centro das atenções com a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 284/2024 pela Receita Federal do Brasil (RFB).
O documento esclarece o posicionamento do Fisco quanto à base de cálculo do IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) e da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) para empresas optantes pelo Lucro Presumido.
De acordo com a Solução de Consulta, na operação de permuta de imóveis (com ou sem recebimento de torna/dinheiro), o valor do imóvel que a empresa recebe integra a sua receita bruta.
Para a Receita Federal, a entrada do novo ativo compõe o faturamento da empresa. Consequentemente, sobre este valor total (o valor do imóvel recebido) devem incidir os percentuais de presunção para o cálculo do IRPJ e da CSLL, além das contribuições ao PIS e COFINS.
Isto é, para o Fisco, a permuta equipara-se a uma compra e venda para fins de apuração da base de cálculo dos tributos.
Todavia, é importante alertar que esse entendimento administrativo da Receita Federal diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O entendimento majoritário nos tribunais é de que a permuta simples (sem torna) representa apenas uma substituição de ativos patrimoniais, sem gerar ingresso de nova riqueza ou receita e faturamento. Portanto, segundo o Judiciário, não deveria haver incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o valor dos imóveis permutados, tributando-se apenas a “torna” (complemento em dinheiro), se houver.
A publicação da Solução de Consulta Cosit nº 284/2024 sinaliza que a Receita Federal manterá uma postura arrecadatória e fiscalizatória rígida sobre essas operações. As empresas do setor imobiliário que não seguirem essa diretriz administrativa estão sujeitas a autuações fiscais.
Diante do conflito entre a norma administrativa (RFB) e o entendimento judicial (STJ), recomenda-se às incorporadoras e loteadoras uma revisão cautelosa de seus planejamentos tributários. Em muitos casos, pode ser necessária a busca de medidas judiciais preventivas para garantir o direito de tributar a operação de acordo com o entendimento mais favorável dos tribunais superiores, mitigando riscos e reduzindo a carga tributária indevida.
