Em dezembro de 2022, foi lançada a nova norma técnica da ABNT (Agência Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 17170, que define novos prazos de garantia para as edificações, estabelecendo recomendações e diretrizes.
Qual o objetivo da norma?
A Norma atualizou o conteúdo técnico do Anexo D (Informativo) – Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia da ABNT NBR 15575-12:2021.
Com a publicação da nova NBR, os prazos de garantia estipulados no documento passam a ter força de norma, devendo ser obrigatoriamente observados pelas empresas responsáveis pela realização de construções e reformas.
As empresas deverão estabelecer os prazos contratuais de garantia em atenção ao disposto na nova norma técnica, utilizando-os como parâmetros mínimos, podendo, caso assim desejem, estabelecer prazos superiores, com intuito de atrair clientela e gerar maior confiança na marca.
A norma reforça que os prazos de garantia estão atrelados ao uso e a operação correta da edificação e seus sistemas, componentes e equipamentos, bem como obrigam a execução correta dos programas ou planos de manutenção pelos proprietários, em observância à NBR 5674.
Ou seja, os condomínios e os proprietários dos imóveis permanecem obrigados a observar as normas técnicas com relação ao uso e manutenção dos bens, para que os prazos de garantia permaneçam vigentes.
Quais as principais mudanças decorrentes da norma?
A norma estabeleceu, de forma mais clara:
- que os prazos de garantia destinadas ao incorporador também são aplicadas ao empreendedor que realize ou contrate a construção de edificação para venda de imóveis prontos, mesmo que não o faça sob o regime de incorporação imobiliária.
- que em casos de reformas e alterações das condições originais da edificação, as garantias oferecidas pelo incorporador, construtor, ou prestador de serviços não se aplicam aos itens reformados ou alterados na edificação;
- que a data de emissão do auto de conclusão (a exemplo do “habite-se”) é considerada legalmente a data de início do prazo de garantia.
Adicionalmente, foram estabelecidos novos parâmetros:
- que o desenvolvimento do projeto e a execução da edificação são realizadas conforme premissas de uso adotadas na idealização do projeto, a exemplo de cargas utilizadas, condições de exposição, fatores climáticos, agentes poluentes do ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras situações presentes no local. Caso haja alteração das condições inicialmente previstas e venha a ocasionar patologias ou perda de desempenho nas obras, não será coberto pelos prazos de garantia;
- que os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com vida útil efetiva, durabilidade e com o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações;
- que os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, em serviços de assistência técnica do construtor não alteram e não renovam os prazos e condições de garantia originais previstas;
- que em caso de reparos parciais em componentes, sistemas ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Tal garantia é referente à área ou quantidade específica do objeto de reparação ou substituição, e não do seu todo.
Obrigação de entrega de manual de uso, operação e manutenção.
A norma estipulou, ainda, que o incorporador ou construtor, no momento da entrega da edificação, deve entrar o Manual de Uso, Operação e Manutenção, informando as condições e prazos de garantia, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037, contendo instruções de uso e manutenção do bem entregue.
Quando deverão ser aplicados os prazos de garantia previstos na norma?
A publicação da NBR aconteceu em dezembro/2022 e possui o prazo de 180 dias para o início da sua aplicação.
Conclusão:
Diante dos novos parâmetros técnicos estabelecidos, é de extrema relevância que os Incorporadores, Construtores, Prestadores de Serviços busquem respaldo jurídico com um advogado especialista na área de Direito Imobiliário, para que possam oferecer os produtos e serviços aos seus clientes em pleno atendimento às normas técnicas vigentes.
Ainda, é de extrema importância que os condomínios e proprietários de imóveis também busquem amparo a profissionais do Direito Imobiliário, para que tenham orientações sobre os prazos de garantia e obrigações de manutenção e conservação dos seus imóveis, bem como eventual reparação de danos, no caso de surgimento de patologias ou perda de desempenho dos imóveis
Amadeu Mendonça
Advogado Imobiliário com ênfase em Negócios Imobiliários, conto com 10 anos de experiência jurídica. Sou sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM.