Em dezembro de 2022, foi lançada a nova norma técnica da ABNT (Agência Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 17170, que define novos prazos de garantia para as edificações, estabelecendo recomendações e diretrizes.
Qual o objetivo da norma?
A Norma atualizou o conteúdo técnico do Anexo D (Informativo) – Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia da ABNT NBR 15575-12:2021.
Com a publicação da nova NBR, os prazos de garantia estipulados no documento passam a ter força de norma, devendo ser obrigatoriamente observados pelas empresas responsáveis pela realização de construções e reformas.
As empresas deverão estabelecer os prazos contratuais de garantia em atenção ao disposto na nova norma técnica, utilizando-os como parâmetros mínimos, podendo, caso assim desejem, estabelecer prazos superiores, com intuito de atrair clientela e gerar maior confiança na marca.
A norma reforça que os prazos de garantia estão atrelados ao uso e a operação correta da edificação e seus sistemas, componentes e equipamentos, bem como obrigam a execução correta dos programas ou planos de manutenção pelos proprietários, em observância à NBR 5674.
Ou seja, os condomínios e os proprietários dos imóveis permanecem obrigados a observar as normas técnicas com relação ao uso e manutenção dos bens, para que os prazos de garantia permaneçam vigentes.
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Quais as principais mudanças decorrentes da norma?
A norma estabeleceu, de forma mais clara:
- que os prazos de garantia destinadas ao incorporador também são aplicadas ao empreendedor que realize ou contrate a construção de edificação para venda de imóveis prontos, mesmo que não o faça sob o regime de incorporação imobiliária.
- que em casos de reformas e alterações das condições originais da edificação, as garantias oferecidas pelo incorporador, construtor, ou prestador de serviços não se aplicam aos itens reformados ou alterados na edificação;
- que a data de emissão do auto de conclusão (a exemplo do “habite-se”) é considerada legalmente a data de início do prazo de garantia.
Adicionalmente, foram estabelecidos novos parâmetros:
- que o desenvolvimento do projeto e a execução da edificação são realizadas conforme premissas de uso adotadas na idealização do projeto, a exemplo de cargas utilizadas, condições de exposição, fatores climáticos, agentes poluentes do ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras situações presentes no local. Caso haja alteração das condições inicialmente previstas e venha a ocasionar patologias ou perda de desempenho nas obras, não será coberto pelos prazos de garantia;
- que os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com vida útil efetiva, durabilidade e com o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações;
- que os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, em serviços de assistência técnica do construtor não alteram e não renovam os prazos e condições de garantia originais previstas;
- que em caso de reparos parciais em componentes, sistemas ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Tal garantia é referente à área ou quantidade específica do objeto de reparação ou substituição, e não do seu todo.
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Obrigação de entrega de manual de uso, operação e manutenção.
A norma estipulou, ainda, que o incorporador ou construtor, no momento da entrega da edificação, deve entrar o Manual de Uso, Operação e Manutenção, informando as condições e prazos de garantia, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037, contendo instruções de uso e manutenção do bem entregue.
Quando deverão ser aplicados os prazos de garantia previstos na norma?
A publicação da NBR aconteceu em dezembro/2022 e possui o prazo de 180 dias para o início da sua aplicação.
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Conclusão:
Diante dos novos parâmetros técnicos estabelecidos, é de extrema relevância que os Incorporadores, Construtores, Prestadores de Serviços busquem respaldo jurídico com um advogado especialista na área de Direito Imobiliário, para que possam oferecer os produtos e serviços aos seus clientes em pleno atendimento às normas técnicas vigentes.
Ainda, é de extrema importância que os condomínios e proprietários de imóveis também busquem amparo a profissionais do Direito Imobiliário, para que tenham orientações sobre os prazos de garantia e obrigações de manutenção e conservação dos seus imóveis, bem como eventual reparação de danos, no caso de surgimento de patologias ou perda de desempenho dos imóveis
