A Lei do Inquilinato traz a possibilidade de escolha de quatro tipos de garantia para o contrato, sendo elas: fiança, seguro de fiança locatícia, caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
As garantias contratuais têm como objetivo evitar o inadimplemento das obrigações do locatário e, se não evitar, pelo menos possibilitar a recuperação do prejuízo pelo proprietário do imóvel.
Atualmente, a forma de garantia mais utilizada no Brasil é a fiança. Por isso a grande repercussão e importância desse julgamento, por dois motivos, especialmente: primeiro, não há custo para o locatário; e segundo, geralmente o fiador possui imóveis próprios, o que respalda o proprietário.
Antes de analisarmos a decisão, é importante trazer o contexto legal: o art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família. De acordo com este dispositivo, uma das exceções à impenhorabilidade é a fiança em contrato de locação.
Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça já tinha entendimento consolidado no sentido de considerar válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, não sendo expresso se o entendimento abrangia os contratos de locação residencial e comercial.
O que causou toda a situação foi a existência de duas situações distintas: quando o fiador for garantidor de contrato de locação residencial e quando trata do fiador de contrato de locação comercial.
Antes da decisão do Supremo Tribunal Federal, sob regime repetitivo, ou seja, vinculante a todas as situações semelhantes, havia o entendimento, do próprio STF, de que se tratando de locação residencial, o bem de família do fiador seria impenhorável, ao passo que quando fosse garantidor de locação comercial, seria penhorável.
Encerrando a questão de vez, o STF, após longo julgamento, acabou por consolidar o entendimento de que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Sabendo do novo entendimento, é extremamente importante que você reflita antes de ser garantidor de um contrato locatício, pois se o inquilino não pagar suas obrigações, você acabará sendo responsabilizado judicialmente, tendo que arcar com os custos e, se não possuir dinheiro suficiente, pode ter seu imóvel residencial penhorado e leiloado posteriormente.
Apesar de o fiador ter direito de regresso contra o locatário, ou seja, ser ressarcido pelo prejuízo, na maioria dos casos o fiador acaba sem receber o dinheiro, pois o locatário não possui condição financeira para tanto. Afinal, certamente não foi despejado por espontânea vontade.
O que vemos em boa parte dos casos é o fiador arcar com o prejuízo financeiro e comprometer a relação pessoal com o locatário, que muitas vezes é um parente. Então, antes de aceitar ser fiador em contrato locatício, reflita se, independente das circunstâncias, você estaria disposto a assumir a dívida do inquilino e pagar o aluguel dele.
