O Conselho Monetário Nacional (CMN), por meio da Resolução nº 5.197/24, regulamentou duas importantes mudanças no uso de imóveis em operações de crédito:
1. A possibilidade de um mesmo imóvel garantir várias operações de crédito
simultaneamente.
2. A possibilidade de utilizar mais de um imóvel residencial para garantir uma
única operação de crédito.
Essas alterações decorrem do Marco Legal das Garantias – Lei nº 14.711/23, que buscou modernizar e simplificar o acesso ao crédito imobiliário.
Uso de um único imóvel como garantia de múltiplas operações de crédito
A regulamentação permite que o mesmo imóvel seja dado em garantia para mais de uma
operação de crédito, desde que respeitado o limite da cota de crédito da operação
predominante. Em termos práticos:
- Operação de crédito é o contrato de empréstimo, alienação fiduciária, cessão
fiduciária ou hipoteca. - Operação de crédito predominante é aquela cujo valor (seja nominal ou saldo
devedor) corresponda à maior parcela da cota de crédito. - Cota de crédito é o percentual máximo que a instituição financeira libera com
base no valor de avaliação do imóvel.
No caso dos imóveis residenciais, a Resolução estabelece que, ao usar o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), o valor máximo da cota pode chegar a até 90% do valor de mercado do bem, definido por meio de avaliação técnica.
Exemplo prático 1
- Cota de crédito (valor máximo da garantia) = R$ 1 milhão
- Primeira operação: saldo devedor de R$ 700 mil
- A nova operação não pode exceder R$ 300 mil (R$ 1 milhão – R$ 700
mil).
Exemplo prático 2
- Cota de crédito inicial = R$ 1 milhão
- Primeira operação: saldo devedor de R$ 300 mil
- Nova operação: valor de R$ 500 mil, com cota máxima de R$ 900 mil
- Ao assumir esse novo crédito, a operação de R$ 500 mil se torna a
predominantemente garantida. - Portanto, a cota total passa a ser R$ 900 mil (e não mais R$ 1 milhão).
- Como já havia R$ 300 mil comprometidos, resta R$ 600 mil de espaço
para a nova operação (R$ 900 mil – R$ 300 mil).
Utilização de mais de um imóvel residencial em uma única operação de crédito
A outra inovação regulamentada pelo CMN é a possibilidade de usar vários imóveis residenciais para garantir uma só operação de crédito. Nesse caso, a cota de crédito considera a soma do valor de avaliação de todos os imóveis envolvidos.
Exemplo prático
- O mutuário deseja obter R$ 2 milhões em crédito.
- A instituição financeira limita a cota a 80%.
- Nesse caso, a soma do valor dos imóveis dados em garantia precisa chegar a R$
2,5 milhões (pois 80% de 2,5 milhões é R$ 2 milhões).
Atenção ao risco de superendividamento
Embora essas novidades possam facilitar a obtenção de crédito, é fundamental que o mutuário avalie sua capacidade de pagamento no médio e longo prazo. Isso se torna ainda mais relevante em um cenário econômico marcado por inflação crescente, aumento do endividamento familiar e elevação do desemprego, diante do fechamento de empresas — consequência de dificuldades de acesso ao crédito, insegurança jurídica e elevação da carga tributária.
Diante desse cenário, o uso de imóveis como garantia envolve riscos elevados, inclusive a possibilidade de perder o(s) bem(ns) dado(s) em garantia em caso de inadimplência. Portanto, planejar e analisar cuidadosamente as condições de pagamento é imprescindível para evitar o superendividamento e proteger seu patrimônio.
Reflexão final
Considerando a já elevada expansão da base monetária, será que essas novas regras resultam apenas na criação de mais “dinheiro artificial” por meio de crédito — inflando o sistema e pressionando ainda mais a base monetária — ou realmente fortalecem o sistema financeiro, facilitando o acesso ao crédito e propiciando melhora na economia do país?
