Reforma Tributária: Como ficará a tributação da locação de imóveis?

Existe uma forma de você pagar menos impostos na locação com a reforma.

No dia 16/01, foi aprovada a principal regulamentação da Reforma Tributária em um evento solene, que contrasta com o impacto profundo de uma medida elaborada às pressas. Diante desse cenário, não há alternativa a não ser compreender a nova sistemática em detalhe e buscar, de forma legítima, maneiras de reduzir a tributação, especialmente em nosso setor.

A Reforma Tributária criou o IVA (Imposto Sobre Valor Agregado) instituiu dois novos tributos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Na prática, o IVA substituirá o PIS, a Cofins, o ISS, o ICMS e o IPI. A alíquota ainda não foi definida oficialmente, mas estima-se que fique em torno de 28%, o que seria uma das mais altas do mundo. Além de pagar mais impostos, o país terá de lidar com a complexidade de uma mudança de sistema que foi, em boa parte, aprovada às pressas.

Ainda há muitas incertezas, como a fixação definitiva da alíquota do IVA, mas, com o texto atual, já é possível projetar alguns cenários e começar a planejar como reduzir a tributação de forma lícita.

Agora vamos ao ponto central: como ficará a tributação da locação de imóveis. Aqui dividiremos a locação em três hipóteses, (i) quando o locador for pessoa jurídica, (ii) quando o locador for pessoa física, e (iii) nas locações para temporada (curta duração).

Locação PJ

Atualmente, para empresas ou holdings com CNAE de locação de imóveis próprios, a alíquota efetiva gira em torno de 11,33% a 14,53%, considerando a incidência de IRPJ, PIS, Cofins e CSLL, conforme a tabela abaixo.

Caso o faturamento da holding imobiliária seja de até R$ 120 mil por ano e tenha apenas o CNAE de locação de imóveis próprios, há um redutor da base de cálculo do IRPJ, sendo possível a redução do custo efetivo total, como demonstrado na tabela abaixo.

Com a Reforma, em substituição ao PIS e à Cofins, passarão a incidir o CBS e o IBS. Partindo da premissa de que a alíquota cheia fique em torno de 28% e que haja um fator de redução de 70% (conforme previsto para a atividade de locação), a tributação efetiva poderá ficar entre 16,08% e 19,28%. Caso o faturamento anual seja até R$ 120 mil, esse índice pode cair para aproximadamente 13,68%.

O aumento é, de fato, significativo, mas, como o novo sistema é não cumulativo, em alguns cenários ainda poderá ser vantajoso manter (ou criar) uma holding de locação de imóveis. Cada caso requer análise específica para confirmar a viabilidade.

Locação PF

A principal novidade é que, neste novo sistema, a pessoa física que aluga imóveis próprios também poderá ser contribuinte do IBS e do CBS. No regime atual, a pessoa física que obtém renda de aluguel está sujeita apenas ao IRPF, podendo chegar até 27,5%.

Entretanto, há exceções: a pessoa física fica isenta do IBS e do CBS se cumprir, cumulativamente, os requisitos:

1. A receita anual com locação não ultrapassar R$ 240 mil no ano-calendário
   anterior;
2. Essa receita seja proveniente de até 3 imóveis.

Se o contribuinte ultrapassar esses limites, além do IRPF, incidirão o CBS e o IBS, que, combinados, podem chegar a aproximadamente 8,4%, partindo da alíquota estimada de 28% e do redutor de 70% dessa alíquota. Logo, no pior cenário, a tributação ficaria da seguinte forma:

Outro ponto importante é a atualização mensal pelo IPCA dos limites de R$ 240 mil, para compatibilizar com o reajuste dos contratos de locação.

Locação para temporada (curta duração)

Para quem aluga imóveis por temporada (contratos de até 90 dias), seja pelo Airbnb ou outras plataformas, haverá um regime diferenciado. O texto sancionado equipara tais aluguéis aos serviços de hotelaria, para fins de IBS e CBS.

Assim, o fator de redução da alíquota no caso de hotelaria foi fixado em 40%, resultando numa alíquota efetiva de aproximadamente 16,8% (considerando 28% como alíquota cheia). Por outro lado, vale lembrar que esse segmento tende a ter custos de manutenção mais elevados, o que permite creditar boa parte dos valores de IBS e CBS pagos em insumos (móveis, utensílios, serviços de limpeza, etc.).

No pior cenário, a tributação ficaria da forma abaixo, sem considerar o creditamento.

Possibilidade de crédito tributário

Uma das mudanças mais relevantes do novo sistema é a não cumulatividade. Em termos práticos, isso significa que o imposto pago em fases anteriores da cadeia pode ser creditado na fase seguinte.

Por exemplo, se você comprou um imóvel e o vendedor já recolheu IBS e CBS sobre a venda, você, como contribuinte do IBS e do CBS, poderá se creditar desses valores em suas operações de locação (ou outras atividades). Na pessoa física, entretanto, esse aproveitamento de crédito tende a ser mais complexo, pois a PF nem sempre estará enquadrada como contribuinte formal do IBS e do CBS.

Vamos a um exemplo para ilustrar melhor:

• Receita mensal com locação: R$ 30 mil.
• Regime atual (holding com CNAE de locação): a tributação efetiva pode chegar
  a ~14,53%. Portanto, o imposto mensal seria de cerca de R$ 4.359,00.
• Nova regra (IBS + CBS): podendo chegar a ~19,28% (no caso de alíquota
  cheia 28% com redutor de 70%). Isso resulta em R$ 5.784,00 por mês.

Agora, suponha que sua holding tenha adquirido um novo imóvel por R$ 500 mil diretamente da incorporadora. Na venda, essa incorporadora recolheu, digamos, R$ 70 mil em IBS e CBS (alíquota efetiva de 14%). Ao comprar o imóvel, a sua holding pode se creditar desses R$ 70 mil. Esse valor poderia “zerar” ou compensar o pagamento de IBS e CBS por mais de um ano, dependendo do seu volume de locação.

O ponto-chave é que tanto o comprador quanto o vendedor precisam ser contribuintes
do IBS e do CBS.

Estratégias para reduzir ou zerar a tributação com a Reforma Há, sim, formas de reduzir legalmente a tributação, sobretudo quando falamos de holdings de locação. Uma delas é realizar novos investimentos em imóveis. Isso porque o imposto pago pelo vendedor, embutido na aquisição, gera crédito para o comprador.

Assim, se a holding adquire imóveis periodicamente, pode acontecer de os créditos gerados compensarem, integral ou parcialmente, o IBS e o CBS incidentes sobre as receitas de aluguel. Com isso, você não apenas aumenta o seu patrimônio, mas também reduz a carga tributária total.

No entanto, é fundamental avaliar que, no momento da venda desse imóvel, haverá novamente a incidência de IBS e CBS, já que a alienação também é uma operação tributável. Portanto, esse tipo de planejamento se encaixa melhor quando o objetivo do investidor é manter os imóveis para locação em vez de revendê-los com frequência.

É melhor manter a locação na pessoa física ou na holding?

Essa pergunta nunca teve resposta simples e, agora, ficou ainda mais complexa. Além
da análise das alíquotas, é preciso considerar o contexto familiar, o planejamento
patrimonial e sucessório e a possibilidade de utilizar créditos tributários.

O ideal é fazer uma análise detalhada do caso concreto para verificar se compensa manter os imóveis em nome de pessoas físicas ou se é melhor criar/continuar com uma holding.

Conclusão

A Reforma Tributária está trazendo profundas mudanças na forma como a locação (e as demais operações imobiliárias) será tributada. Há uma tendência de aumento da carga tributária, mas com a promessa de não cumulatividade e algumas exceções e fatores de redução que podem aliviar parte desse ônus.

Além do aspecto tributário, vale lembrar que o planejamento patrimonial e sucessório tem outros objetivos importantes, como a proteção dos bens e a preparação da partilha futura, que vão muito além da simples economia de impostos.

Por fim, reforço que ainda precisamos aguardar a definição exata da alíquota do IVA e verificar, na prática, a aplicação das regras a partir de 2026. Até lá, o melhor caminho é acompanhar as discussões, manter-se informado e procurar assessoria especializada para não ser surpreendido.