O financiamento bancário continua sendo a principal forma de aquisição de imóveis no Brasil. Segundo dados mais recentes da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no ano de 2024 quase 1,2 milhão de imóveis foram adquiridos com crédito bancário, movimentando cerca de R$ 312,4 bilhões. Isso mostra que o crédito imobiliário segue sendo o motor do mercado habitacional.
Quando a prestação aperta e o imóvel é retomado
Não é raro que, ao longo de um contrato de 30 ou 35 anos, o comprador passe por dificuldades financeiras. A inadimplência, nesses casos, pode resultar na retomada do imóvel pelo banco — e de forma bastante rápida.
A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/1997, permite que, em caso de inadimplemento, a instituição financeira consolide a propriedade do bem em seu nome e realize um leilão extrajudicial para vender o imóvel. Tudo isso sem necessidade de ação judicial.
Mas é importante saber que esse procedimento deve seguir as regras estabelecidas na lei, isto é, o banco precisa notificar o devedor, respeitar prazos e publicar editais. Se esses requisitos forem ignorados, é possível questionar a legalidade do leilão e, em alguns casos, anulá-lo judicialmente — ganhando tempo para regularizar a dívida ou negociar uma saída menos traumática.
O direito pouco conhecido ao “saldo sobejante”
O que muitos mutuários desconhecem é que, mesmo quando o leilão é realizado de forma correta e o imóvel é efetivamente vendido, o banco não pode ficar com o valor excedente da dívida.
Vamos a um exemplo prático: imagine que a dívida do financiamento era de R$ 60 mil, e o imóvel foi arrematado no leilão por R$ 100 mil. O banco tem direito de reter os R$ 60 mil para quitar o débito, mas os R$ 40 mil restantes devem ser devolvidos ao antigo proprietário. Esse valor excedente é chamado de saldo residual ou saldo sobejante.
Esse direito está expressamente previsto na Lei de Alienação Fiduciária (art. 27, §5º, da Lei 9.514/97). No entanto, na prática, muitos bancos não tomam a iniciativa de informar ou devolver esse valor. Eles se beneficiam da desinformação e o consumidor, já fragilizado pela perda do imóvel, muitas vezes nem imagina que tem algo a receber.
A jurisprudência respalda esse direito
Os tribunais têm reconhecido o direito do devedor ao recebimento do saldo excedente. O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou no sentido de que, havendo valor residual após o leilão, ele pertence ao devedor fiduciante e não ao banco.
Portanto, se você ou alguém próximo perdeu um imóvel em leilão extrajudicial, é fundamental investigar o resultado da arrematação. Se houve saldo sobejante, você tem direito à restituição.
Mas atenção: o prazo é limitado
O prazo para cobrar judicialmente o valor excedente é de cinco anos, contados a partir da data do leilão. Ou seja, o tempo corre contra o devedor. Passado esse prazo, o direito pode ser perdido definitivamente.
Um exemplo real que merece atenção
Em um caso recente, conseguimos recuperar R$ 300 mil para um cliente que havia perdido seu imóvel em leilão. A propriedade foi arrematada por R$ 700 mil, mas a dívida junto ao banco era de apenas R$ 400 mil. Apesar da diferença expressiva, o banco se recusou a devolver o valor excedente de forma amigável. Diante disso, não tivemos alternativa senão acionar o Judiciário, tendo como resultado a restituição integral do valor que era, por direito, do nosso cliente. Um exemplo claro de como o desconhecimento desse direito pode custar caro, e de como o apoio jurídico faz toda a diferença.
A perda do imóvel pode não ser o fim…
A perda de um imóvel por inadimplência é, sem dúvida, um processo doloroso, mas não precisa ser acompanhado de mais prejuízo do que o necessário. Se você teve seu imóvel leiloado, procure saber por quanto ele foi vendido e compare com o valor da dívida. Existe uma boa chance de você ter um valor a receber.
Nesse caso, o ideal é procurar apoio jurídico especializado para verificar se houve irregularidades no procedimento e, principalmente, para requerer a devolução do saldo que, por lei, é seu.
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