Uma análise do mercado de locação: porque os preços estão subindo e quais são as opções jurídicas para reajustar ou revisar o aluguel.
Nas relações que envolvem obrigações mútuas há sempre uma dicotomia, a parte que está adquirindo a coisa ou o serviço quer pagar o mínimo possível, enquanto a parte que está vendendo a coisa ou o serviço, (quase) sempre almejará mais do que vale o bem.
Tal premissa não é diferente quando se fala em locação de imóveis. O proprietário muitas vezes acha que está recebendo pouco e o inquilino, por sua vez, acha que está pagando muito. Quem tem razão?
Para responder a essa pergunta, é importante, em primeiro plano, analisarmos o que está sendo praticado no mercado. A velha máxima da oferta e demanda ainda impera, então, o valor de mercado não é o que a parte quer, mas sim o que o mercado paga por aquela coisa ou serviço.
Atualmente, nossa visão de futuro está míope, quando não pessimista, com o futuro do país. Cada dia somos bombardeados com notícias negativas sobre a economia, em que pese a atenção maior a esse setor da república, ao se analisar alguns dados combinados percebe-se que a situação, em verdade, não está das melhores.
A inflação é crescente, a Selic está alta – 12,25% até o momento que escrevo esse texto, os bancos estão sem dinheiro para emprestar e, quando emprestam, é a um custo de juros elevado, inviabilizando a assunção da obrigação pela falta de orçamento familiar. Esses são alguns dos fatores que podem justificar o que o Censo Populacional 2022 evidenciou: mais de 20% da população mora de aluguel. Esse é o maior percentual em 42 anos.
O fato é que as pessoas precisam morar em algum lugar e, se não podem comprar, precisam alugar. Daí surge um aumento da procura pela locação de imóveis. Voltemos, então, à lei da oferta e demanda. Se a procura aumentou, naturalmente os preços também aumentarão.
O índice Fipe ZAP, que mede a variação do aluguel, apontou um aumento de 15,32% no valor doa aluguéis em Recife/PE, no período acumulado de 12/2023 a 11/2024. Em São Paulo/SP, esse aumento foi de 11,22%, considerando o mesmo período.
Considerando o período acima, o IPCA acumulado foi de 4,87%, o IGPM foi de 6,54% e o IVAR foi de 8,63%. Todos consideravelmente abaixo do aumento do valor de mercado das locações, algo que tem inquietado os locadores, criando o sentimento de estar “perdendo dinheiro”.
Daí surge a questão: O que fazer para reajustar o aluguel?
Antes de responder, preciso fazer uma breve distinção entre ‘revisão’ e ‘reajuste’, algo aparentemente sutil, mas que tem grande impacto. O reajuste é meramente a correção monetária, ou seja, aplicar ao valor do aluguel o índice previsto em contrato, em geral o IGPM ou o IPCA, o seu objetivo é tão somente repor as perdas inflacionárias. A revisão, por sua vez, é uma alteração real no valor do aluguel, ajustando-o ao mercado.
A Lei do Inquilinato permite que as partes façam novos ajustes a qualquer tempo, podendo alterar o valor do aluguel, o índice de reajuste ou alguma outra cláusula que convenha. O requisito é que seja de comum acordo. Vale lembrar de, sempre que houver modificação contratual, formalizar um termo aditivo ou, a depender das modificações, um novo contrato.
Esse é o mundo ideal, todavia, na prática, não é tão comum essa renegociação, como ocorreu fortemente na pandemia. Para esses casos a lei traz a figura da ação revisional. Através dela, é possível obrigar a parte contrária a aceitar o novo valor. Essa ação não é exclusiva do locador, podendo ser utilizada pelo locatário, se acreditar estar pagando um aluguel desarrazoado.
Os requisitos específicos da ação revisional, em síntese, são: (i) não ter havido revisão do aluguel há pelo menos três anos – o reajuste monetário não é revisão; (ii) o autor da ação deve indicar o valor que entende correto, (iii) comprovando-o através de laudo de avaliação elaborado por corretor de imóveis, engenheiro ou arquiteto.
Nessa ação, ainda é possível que as partes consigam, através de liminar, fixar o valor do aluguel provisório, diferindo as regras, a depender de o ingresso ter se dado pelo locador ou pelo locatário. Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Por exemplo, se o aluguel atual é de R$ 3.000,00 e o locador deseja R$ 5.000,00, a liminar pode fixar até 80% desse pedido, ou seja, R$ 4.000,00. Já se o inquilino quiser baixar de R$ 3.000,00 para R$ 2.000,00, a liminar pode fixar até 80% do valor vigente, resultando em R$ 2.400,00.
No curso da ação, o magistrado responsável pela demanda nomeará um perito, investido na obrigação de elaborar um laudo pericial apontando o valor de mercado. As partes, através dos seus assistentes técnicos – recomendo que você os tenha, auxiliará a encontrar o ‘x’ da questão. O assistente técnico, muitas vezes exerce grande influência no trabalho desempenhado pelo perito, o qual, por sua vez, exerce tal influência no juiz, então, ter um bom assistente, aumentará a probabilidade de êxito.
É de se ressaltar que, uma vez escolhida a via judicial, o valor não estará no seu controle, podendo o perito encontrar valo que vá no sentido contrário ao seu, logo, é importante estar ciente desse ‘risco’ inconveniente.
Por fim, não me alongando mais, sempre defendo que a composição entre as partes é o melhor caminho, pois é o que mais se aproxima da justiça, justamente pelo fato de ser de comum acordo. Todavia, não sendo possível resolver amigavelmente, a ação revisional será uma importante ferramenta para lhe auxiliar.
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