Muito se questionava sobre a possibilidade de utilização do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis com a construtora.
Dirimindo essa controvérsia, a Lei nº 13.786/18 – “Lei dos Distratos” – prevê que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Transcorrido o prazo acima, opera-se a renúncia ao exercício do direito pelo adquirente, tornando, por consequência, o contrato de promessa de compra e venda irrevogável e irretratável.
Passado o prazo de sete dias para exercício do direito de arrependimento, desde que o contrato não tenha sido celebrado na sede do incorporador/construtor, a promessa de compra e venda tem caráter irretratável e irrevogável, de forma que não pode o adquirente simplesmente se “arrepender” do contrato.
Muito embora não possa “se arrepender”, há outros mecanismos para extinguir a avença. Como exemplo, temos o distrato, modalidade que, diferentemente do arrependimento, envolve custos.
É que a Lei dos Distratos diz que o adquirente terá direito à restituição das quantias que houver pago ao incorporador, podendo este deduzir: a) a integralidade da comissão de corretagem; e b) multa que não poderá exceder 25% ou 50% da quantia paga, a depender do regime de construção.
No caso de o adquirente ter se utilizado da unidade imobiliária, além dos valores acima, o incorporador poderá deduzir da restituição: c) impostos reais incidentes sobre o imóvel; d) cotas de condomínio; e) valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die; e f) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Vale ressaltar que as despesas do adquirente com o distrato podem ser compensadas com o valor que tenha a receber. Ponto importante é que os descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, excetuando-se apenas as quantias referentes à fruição do imóvel.
A cláusula penal do contrato, quando o adquirente houver dado causa ao desfazimento do pacto, pode ser afastada se for encontrado comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, sendo imprescindível a anuência do incorporador.
Com o acerto do valor que será deduzido pela construtora/incorporadora e o valor que será restituído ao adquirente, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, a restituição será feita no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.
Caso a incorporação não esteja submetida ao regime de patrimônio de afetação, a restituição será em parcela única até o prazo de 180 dias, iniciando-se na data do desfazimento do contrato.
Entretanto, caso ocorra a revenda do imóvel antes de decorridos os prazos acima, o incorporador deverá restituir o saldo remanescente ao adquirente em até 30 dias da revenda.
Questão bastante corriqueira, na qual o proprietário do imóvel, após algum tempo o alugando, resolve vender, ou o que é ainda mais comum, os herdeiros, ao receberem o imóvel na sucessão, decidem vendê-lo para distribuir o dinheiro na proporção de seu quinhão.
Disso surge a questão: havendo contrato de locação vigente, é possível vender o imóvel? Sim, desde que determinadas regras sejam observadas. E, caso não sejam, o contrato de aluguel deverá ser cumprido até o final, podendo até anular a venda.
Com exceção da hipótese de contrato locatício com cláusula de vigência em caso de alienação registrada na matrícula do imóvel, este poderá, sim, ser vendido. Na prática, pouquíssimas pessoas se preocupam com essa possibilidade, então não se atentam para essa proteção.
Conforme determina a Lei do Inquilinato, o proprietário deve observar o direito de preferência do inquilino: o inquilino terá prioridade para adquirir o imóvel locado pelas mesmas condições, caso o proprietário decida vendê-lo.
Sempre que houver uma proposta para venda do imóvel, o proprietário deve notificar – judicial, extrajudicialmente ou por outro meio de ciência inequívoca – o locatário, informando-o da sua intenção de venda, o valor da proposta, as condições de pagamento, o local e a data para análise da documentação pertinente.
Recebida a notificação, o inquilino possui o prazo de trinta dias para manifestar seu interesse. Se não se manifestar nesse período, seu silêncio implicará recusa ao direito de preferência.
Caso seja vendido a outra pessoa, o novo proprietário pode optar por permanecer com a locação vigente ou pedir o imóvel, concedendo o prazo de 90 dias para que o inquilino o desocupe, salvo se a locação for por tempo determinado e contiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matricula do imóvel, hipótese que obrigará o novo proprietário a esperar o término do contrato.
Não havendo interesse em continuar com a locação, o adquirente possui o prazo de 90 dias para denunciar o contrato de aluguel (pedir a devolução do imóvel) a contar do registro da venda ou do compromisso. O não exercício desse direito no prazo legal implica concordância na manutenção da locação.
