A pandemia do Coronavírus está causando o grande impacto na economia global, e o pior é que ainda não sabemos a sua extensão, pois, pelo que dizem especialistas, o surto ainda não atingiu o ápice no Brasil.
Apesar de o vírus ainda não ter se disseminado em massa no país, seu impacto na economia já vem sendo sentido fortemente pelos empresários que, em muitos casos, veem seu faturamento cair substancialmente, criando uma situação de desespero.
Em que pese seus faturamentos bem abaixo de um valor razoável, beirando ao irrisório, as obrigações da empresa, em um primeiro momento permanecem inalteradas, tais quais, pagamento de salários, impostos, empréstimos, financiamentos, locação de imóveis, entre outros.
É de se ressaltar que o Poder Público vem permitindo a dilação do prazo para recolhimento dos tributos devidos, bem como flexibilizando as relações trabalhistas, inclusive possibilitando a suspensão do contrato de trabalho e a redução da jornada laboral e do salário.
Com relação aos contratos de locação de imóveis, a Lei do Inquilinato traz a possibilidade de ajuste no valor do aluguel a qualquer momento, desde que de comum acordo entre as partes, ao passo que prevê que as locações não residenciais têm por finalidade a exploração empresarial, ou seja, seu objeto é comercial.
Com isso, ao decretar o fechamento do comércio não essencial, o Poder Público findou por inviabilizar temporariamente o funcionamento do negócio, o que constitui o objeto do contrato, tornando a locação excessivamente onerosa ao locatário.
O art. 421-A, inciso III do Código Civil dispõe que os contratos civis e empresariais se presumem paritários, somente admitindo-se revisão contratual em hipóteses excepcionais e limitadas.
Por sua vez, o art. 478 do Código Civil assevera que nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. […].
Oportuno mencionar que a resolução [de que trata o artigo acima] pode ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Isso é o que prevê o art. 479 do Código Civil. Aplicando-se aos contratos de locação, leia-se réu como locador.
Ora, por mais pessimista que possa ser um indivíduo, até há poucos meses não havia quem pudesse prever que viveríamos essa situação de calamidade pública de forma tão avassaladora, ainda mais em escala global, daí caracterizada a imprevisão e a hipótese de exceção previstas nos dispositivos supramencionados. Demonstrado o grave impacto e o desequilíbrio contratual, tendo em vista a onerosidade excessiva para o locatário, em especial quando se trata de imóvel comercial, bem como a imprevisibilidade imediata da situação que atravessa o planeta, o que fazer?
A teoria da imprevisão, fundamentada nos artigos referidos acarreta duas possibilidades: I) a resolução do contrato; ou II) a modificação equitativa para que se permita o cumprimento do contrato nos limites das condições vigentes.
Levando em conta o panorama jurídico e da transitoriedade das condições econômicas atuais, fazemos parte da corrente que entende ser mais prudente e convergente com a segurança jurídica – que também deve ser preservada – a modificação equitativa do contrato, possibilitando sua manutenção. Essa readequação das obrigações pode ser feita prioritariamente por iniciativa e deliberações das partes contratuais, entretanto, não sendo possível a composição amigável, deve o Judiciário ser acionado para que resolva a questão.
