Nos últimos anos, programas de residência por investimento — os chamados Golden Visas — se popularizaram em diversas partes do mundo. Países como Portugal, Espanha e Grécia passaram a oferecer autorizações de residência, e até caminhos para a cidadania, em troca de aportes financeiros em seus territórios, especialmente no setor imobiliário. A ideia, em sua origem, é atrair capital estrangeiro para fomentar a economia local, enquanto oferecem aos investidores uma porta de entrada para viver, empreender ou apenas circular com maior liberdade internacionalmente.
O que poucos sabem é que o Brasil também possui sua própria versão do Golden Visa, voltada especialmente para o investidor imobiliário estrangeiro. Embora ainda pouco divulgada e subutilizada, essa modalidade já está normatizada desde 2018 e pode se tornar uma alternativa interessante — e estratégica — para quem deseja diversificar investimentos, ter um plano B de residência ou simplesmente buscar novas oportunidades em um país de imóveis relativamente baratos para quem compra em moeda forte.
A proposta brasileira, embora recente, já começa a chamar atenção. Segundo dados oficiais, pouco mais de 680 estrangeiros utilizaram essa via entre 2019 e 2024, mas a expectativa do Governo Federal é movimentar R$ 1 bilhão em investimentos imobiliários apenas em 2025 por meio dessa política.
1. Requisitos para obter o Golden Visa por investimento imobiliário
O chamado Golden Visa brasileiro é, na verdade, uma autorização de residência temporária concedida a estrangeiros que realizam investimentos em imóveis urbanos no Brasil. Essa possibilidade foi formalizada pela Resolução Normativa nº 36/2018, do Conselho Nacional de Imigração (CNIg), vinculada ao Ministério da Justiça.
Todavia, para que seja possível a concessão da autorização faz-se necessária a realização de investimentos em imóveis urbanos, com valores mínimos fixados conforme a região onde o bem estiver localizado. Para imóveis nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, o valor exigido é de R$ 1 milhão. Já para imóveis situados no Norte ou Nordeste, o investimento mínimo é reduzido para R$ 700 mil. Esses montantes podem ser aplicados na compra de um ou mais imóveis, desde que, somados, atinjam o patamar mínimo exigido.
A legislação também permite a aquisição em regime de copropriedade. Isso significa que dois investidores podem adquirir juntos um mesmo imóvel, desde que cada um aporte, individualmente, o valor mínimo necessário para habilitarse ao visto. Outro ponto relevante é que, caso o imóvel escolhido tenha valor superior ao mínimo, o excedente pode ser financiado por instituição bancária. Por exemplo, se um investidor adquirir um imóvel de R$ 1,5 milhão, basta que comprove o pagamento à vista de R$ 1 milhão — o valor mínimo exigido —, podendo financiar os R$ 500 mil restantes.
São admitidos tanto imóveis prontos quanto imóveis em construção, ambos precisam estar localizados em área urbana. No caso dos prontos, exige-se a apresentação da:
- Matrícula do imóvel já registrada em nome do investidor;
- Além de comprovante da remessa dos recursos ao Brasil e do
pagamento ao vendedor.
Para imóveis em construção, é necessário apresentar:
- O contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório;
- O comprovante da remessa dos recursos ao Brasil e do pagamento ao
vendedor; - O memorial de incorporação registrado; e
- O alvará de construção.
O investidor estrangeiro deverá demonstrar que ingressou regularmente no país, além de comprovar a origem lícita dos recursos aplicados no imóvel. Tratase, portanto, de um processo formal que exige, além da realização do investimento, o devido acompanhamento técnico e jurídico para garantir a regularidade e a segurança do negócio.
2. O que é o Golden Visa?
No Brasil, o Golden Visa por investimento imobiliário, consiste em uma autorização de residência temporária com validade inicial de quatro anos, concedida ao estrangeiro que comprove ter realizado investimento imobiliário nos moldes tratados anteriormente. Esse período inicial pode ser convertido, posteriormente, em residência por tempo indeterminado, desde que o investidor cumpra algumas condições mínimas, como manter o vínculo com o imóvel e permanecer em território brasileiro por pelo menos 14 dias a cada dois anos.
Importante destacar que essa autorização de residência não equivale, de imediato, à concessão da cidadania brasileira ou à emissão do passaporte nacional. Contudo, o visto é um passo inicial, caso o estrangeiro deseje, no futuro, pleitear a nacionalidade brasileira, desde que atendidos os demais
requisitos legais.
Para muitos investidores, o Golden Visa é uma ferramenta estratégica: permite estabelecer presença no Brasil com segurança jurídica, explorar oportunidades econômicas locais, abrir empresas, realizar viagens com mais liberdade e, eventualmente, construir uma ponte para um novo país de residência — seja para fins pessoais, patrimoniais ou sucessórios.
3. Quem poderia se interessar pelo Brasil?
À primeira vista, o Brasil pode não parecer uma escolha óbvia para investidores internacionais em busca de um Golden Visa. Afinal, quando comparado a países europeus que oferecem esse tipo de programa, o Brasil não tem, por enquanto, o mesmo marketing institucional nem a mesma tradição de receber investidores estrangeiros com esse propósito.
O passaporte brasileiro, por exemplo, permite entrada sem visto em cerca de 170 países, incluindo destinos muito procurados como França, Alemanha, Reino Unido, Espanha e quase toda a América Latina. Para cidadãos de países como África do Sul, Turquia, Rússia, China e Índia — onde as restrições de mobilidade internacional são significativamente maiores — essa vantagem migratória pode ser determinante. O Golden Visa brasileiro, nesse contexto, funciona como um canal de acesso indireto a uma ampla rede de possibilidades globais.
Além disso, há um componente econômico que torna o Brasil particularmente atrativo: o real está desvalorizado frente ao dólar e ao euro, o que significa que, para quem investe em moeda forte, os imóveis brasileiros estão baratos. Em muitas cidades litorâneas, por exemplo, é possível adquirir
imóveis de alto padrão por valores impensáveis em mercados mais maduros.
Isso é especialmente atrativo para quem busca diversificar o portfólio com ativos reais, em um país que tem mercado interno robusto, população numerosa e grande demanda por locações residenciais e turísticas.
Não por acaso, já é comum encontrar estrangeiros adquirindo imóveis — ou mesmo abrindo negócios — em regiões como o litoral do Nordeste. Muitos vêm em busca de qualidade de vida, clima agradável, custo de vida acessível e, em alguns casos, oportunidades de empreender no setor de turismo, gastronomia e hotelaria.
4. Problemas que a Espanha e Portugal enfrentaram
Portugal e Espanha foram exemplos bem-sucedidos na atração de capital estrangeiro por meio desse tipo de programa, mas o modelo também trouxe consequências indesejadas — especialmente no mercado imobiliário. Em pouco tempo, o volume de investimentos externos pressionou a oferta de imóveis em grandes centros urbanos e regiões turísticas, contribuindo para a valorização descontrolada dos preços e a redução da disponibilidade de moradia para a população local.
Um dos efeitos mais visíveis foi o avanço da especulação imobiliária, com investidores adquirindo imóveis não para residir, mas para alugar a turistas por meio de plataformas de curta temporada. Isso agravou a escassez habitacional em cidades como Lisboa, Barcelona e Madrid, tornando o acesso à moradia mais difícil para os residentes. Como resposta, os governos desses países decidiram restringir ou eliminar a aquisição de imóveis como forma de obtenção de Golden Visa, priorizando outras formas de investimento que gerem impacto econômico
mais equilibrado.
Esses exemplos demonstram a necessidade de cautela ao implementar programas migratórios vinculados ao setor imobiliário. Embora o Brasil esteja em estágio inicial nesse tipo de política, é importante observar as lições aprendidas lá fora para evitar que um programa pensado para atrair investimentos acabe por distorcer o mercado interno.
5. Vai acontecer o mesmo no Brasil?
Ainda é cedo para afirmar se o Brasil enfrentará os mesmos problemas observados em Portugal e na Espanha. Há, sim, um risco potencial de distorções locais, principalmente em regiões litorâneas com alta procura turística e oferta limitada de imóveis. No entanto, o contexto brasileiro é diferente em pontos estruturais relevantes.
O país tem dimensões continentais e um mercado imobiliário mais disperso, com ampla oferta de terrenos e imóveis urbanos em diferentes faixas de valor. Além disso, o volume atual de autorizações concedidas por investimento imobiliário ainda é baixo, o que reduz o impacto imediato sobre os preços e a oferta de moradias.
Apesar disso, é importante que o Brasil acompanhe os desdobramentos desse tipo de programa com atenção, especialmente nas cidades mais visadas por estrangeiros. Com regulamentação adequada e monitoramento efetivo, é possível fomentar o investimento externo sem comprometer o equilíbrio do mercado local.
6. Cuidados que o investidor deve ter ao comprar o imóvel
O investidor estrangeiro deve tratar essa operação com o mesmo cuidado que teria em qualquer investimento patrimonial. Isso significa realizar uma análise minuciosa do negócio, tanto sob o aspecto jurídico quanto sob a perspectiva de mercado.
O primeiro passo é a due diligence imobiliária, que inclui a verificação da titularidade do imóvel, a existência de ônus, ações judiciais, pendências fiscais e a regularidade do projeto, quando se tratar de imóvel em construção. No Brasil, essas informações são concentradas na matrícula do imóvel, documento que contém o histórico completo da propriedade. Por isso, é essencial entender o funcionamento do sistema registral brasileiro, que é estruturado com base no princípio da matrícula única por imóvel, mantida nos Cartórios de Registro de Imóveis. Diferente de muitos países onde o registro é apenas declaratório, no Brasil ele é constitutivo: só se é proprietário quando há o registro do título no cartório competente.
O desconhecimento dessa estrutura pode levar o investidor a acreditar que é dono de um bem com base em um contrato de compra e venda, quando, na verdade, a transferência de propriedade ainda não ocorreu — um erro comum em aquisições feitas sem a devida assessoria jurídica.
Além disso, é importante analisar quem está vendendo: a reputação do vendedor, a situação fiscal da empresa, seu histórico em outras obras (quando for o caso de uma incorporadora), e até mesmo a existência de processos trabalhistas ou tributários que possam atingir o imóvel.
Por fim, recomenda-se que todo o processo de aquisição seja acompanhado por advogado especializado em negócios imobiliários, e que o investidor tenha suporte contábil para avaliar os impactos fiscais, especialmente em relação à eventual revenda futura do bem. Essas precauções são fundamentais para garantir o sucesso do investimento.
Conclusão
Para o investidor estrangeiro, trata-se de uma oportunidade dupla: obter uma autorização de residência formal, com potencial conversão em residência permanente e até mesmo cidadania, além de ao mesmo tempo adquirir imóveis no Brasil em um cenário de câmbio favorável, especialmente para quem investe em moeda forte, como o dólar ou o euro.
Com o real desvalorizado, muitos imóveis urbanos — inclusive em regiões valorizadas — tornam-se acessíveis a valores bastante competitivos. Isso potencializa o retorno do investimento e amplia as oportunidades, seja para uso próprio, locação ou revenda futura.
Do ponto de vista jurídico, o programa é amparado por norma específica, com requisitos objetivos e processo regulamentado. Mas, como toda aquisição imobiliária no Brasil, exige atenção aos detalhes: é fundamental compreender o funcionamento do sistema registral, analisar cuidadosamente a documentação do imóvel e do vendedor e contar com assessoria especializada.
O Brasil está apenas começando a explorar o potencial dessa política, o que cria espaço para investidores bem informados estruturarem negócios sólidos e com boa margem de valorização. Para quem busca diversificação patrimonial aliada à possibilidade de residência no país, o Golden Visa brasileiro pode ser uma excelente porta de entrada.
