É muito comum a crença de que basta lavrar a escritura pública no cartório de notas para ser dono do imóvel. Tão comum quanto a frase “o imóvel é meu no papel, já está escriturado”.
A verdade não é bem assim. Para que você seja dono do imóvel de fato, é necessário passar por duas etapas, após a assinatura do contrato e pagamento do ITBI: 1) lavrar a escritura pública no cartório de notas; e 2) registrar a escritura pública e, consequentemente, transferir a propriedade no cartório de registro de imóveis.
Por isso, existe uma expressão muito comum no mundo jurídico: “só é dono do imóvel quem registra”. E não agir dessa forma traz riscos graves a quem está comprando.
Sabemos que os custos de lavrar a escritura e de registrar o imóvel no cartório de registro são relevantes, pois além dos emolumentos ainda é necessário recolher o ITBI. No entanto, não registrar o imóvel pode causar prejuízos ainda maiores.
A grande diferença na questão é que ao título registrado é atribuído status de direito real, vinculado ao imóvel, enquanto o não registrado é considerado meramente direito pessoal, sem vinculação ao bem.
Na prática, caso o proprietário, de má-fé, venda o imóvel a mais de uma pessoa, a que registrar primeiro terá direito sobre o imóvel, independente de outra pessoa o ter adquirido até mesmo antes, cabendo aos prejudicados apenas buscar na justiça as perdas e danos.
O grande problema dessa situação é que a pessoa que vende o mesmo imóvel a mais de uma pessoa age de má-fé, com intenção de enganar ambos, provavelmente ocultará ou gastará os valores recebidos, dificultando a reparação das perdas e danos. Ainda que seja declarada a responsabilidade criminal, você poderá ficar no prejuízo.
E agravando a situação, o adquirente – mesmo que tenha comprado depois – que registra o imóvel pode opor seu direito perante os demais adquirentes, garantindo a sua propriedade e posse: ou seja, você terá que desocupar o imóvel.Nesses casos, conforme a experiência nos mostra, quem não registra, acaba perdendo o imóvel e o dinheiro que pagou, pois, muito embora seu direito de regresso esteja assegurado pela justiça, não necessariamente significa que o vendedor de má-fé terá condições de restituí-lo.
