Há um ditado muito conhecido no mercado imobiliário: “Só é dono quem registra.” Ele resume o artigo 1.245 do Código Civil, que diz: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Para que a transferência da propriedade seja efetivada, é fundamental que o comprador registre a aquisição na matrícula do imóvel. Antes disso, porém, há uma série de procedimentos – muitas vezes considerados burocráticos – que precisam ser seguidos. Vou ilustrar com um caso prático em que atuamos recentemente.
Fomos contratados para assessorar um cliente na compra de um imóvel. O imóvel já havia sido escolhido e o preço negociado com o proprietário: R$ 680 mil, a serem pagos no momento da assinatura da escritura pública.
Como de costume, não nos limitamos à atuação estritamente jurídica, pois buscamos agregar mais valor ao serviço. Assim, iniciamos nova negociação com o proprietário e conseguimos reduzir o preço para R$ 645 mil, proporcionando ao cliente uma economia de R$ 35 mil, valor superior aos nossos próprios honorários, inclusive. Ou seja, na prática, ele obteve lucro apenas por ter nos contratado, uma vez que o valor inicial já estava definido entre eles.
Após definir o valor e as condições do negócio, realizamos a chamada due diligence, com o objetivo de verificar a regularidade documental do imóvel e do proprietário vendedor. Essa análise reduz os riscos da aquisição, trazendo mais segurança. Em outro texto abordarei esse tema com mais detalhes, mas antecipo que já presenciei situações em que o comprador perdeu tanto o imóvel quanto o valor pago, arcando com grande prejuízo.
Concluída a verificação, elaboramos a promessa de compra e venda com as condições acordadas. Após a assinatura, lançamos o ITBI na Prefeitura, cuja alíquota média é de 3%, podendo variar de acordo com cada município, dentro dos parâmetros constitucionais.
Vale um parêntese: apesar de o STF, no Tema 1.124, entender que o fato gerador do ITBI, isto é, o momento de sua incidência, é apenas no momento do registro, os cartórios de notas continuam exigindo a comprovação de pagamento para lavrar a escritura pública. Essa postura vai contra o entendimento consolidado do STF, mas vale a pena contestar e judicializar o caso? Em nossa avaliação, não, pois isso apenas atrasaria a conclusão do negócio, sobretudo se a intenção do cliente é registrar rapidamente. Afinal, o procedimento em si costuma ser bem rápido.
Tema 1.124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis
(ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá
mediante o registro.”
Retornando ao nosso caso, a Prefeitura avaliou o imóvel em R$ 720 mil e aplicou a alíquota de 3%, resultando em um imposto de R$ 21,6 mil. Fizemos uma impugnação, reforçando o precedente do Tema 1.113 do STJ. A Prefeitura reavaliou o imóvel em R$ 660 mil, reduzindo o imposto para R$ 19,8 mil – uma economia de quase R$ 2 mil. Embora a municipalidade não tenha cumprido plenamente o entendimento do STJ, o proveito econômico com novo recurso não compensaria o atraso no procedimento.
Tema 1.113 do STJ: 1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Com o ITBI resolvido, seguimos ao cartório de notas para lavrar a escritura pública. A escritura foi assinada e o pagamento efetuado, concluindo essa etapa da transação.
Em seguida, encaminhamos a documentação ao cartório de registro de imóveis, que procedeu ao registro da transmissão da propriedade.
Por fim, depois de todo esse trâmite, o imóvel foi devidamente registrado em nome do
comprador. Apesar das diversas etapas, em capitais geralmente conseguimos finalizar todo
o processo em cerca de 30 dias.
