O grande sonho da maioria dos brasileiros é sair do aluguel, adquirindo sua casa própria e, com isso, proporcionar mais conforto para a sua família. Em grande parte dos casos, a compra do imóvel é o maior investimento de uma vida, tendo ela se privado de muitas coisas para adquirir aquele bem.
Quando a compra é voltada para investimento e não para moradia, apesar de ser um objetivo diferente, os cuidados devem ser os mesmos, pois, em ambos os casos, o que os compradores objetivam é realizar uma compra com segurança jurídica, não ter prejuízo com a aquisição e, claro, obter uma renda extra.
Hoje vamos tratar dos riscos da compra e venda imobiliária, das cautelas devidas e dos documentos essenciais a serem analisados antes de realizar a compra.
Podemos enumerar como principais riscos:
a) Não conseguir o financiamento bancário, pela irregularidade do registro do imóvel;
b) Não conseguir registrar o bem, em virtude de alguma pendência;
c) Perder a propriedade do imóvel, por causa de alguma nulidade, tanto na transação atual como em anteriores; e
d) Acabar perdendo o valor investido, pelo fato de quem vendeu o imóvel já ter gastado aquele dinheiro, ou seja, ainda que você ganhe o processo judicial de indenização, corre o risco de não receber.
Para evitar as situações acima, recomendamos que você analise, no mínimo, os seguintes documentos:
1) Certidão de inteiro teor e ônus;
2) Certidão negativa de tributos (IPTU, ITR, taxa de bombeiro e laudêmio);
3) Consultar se há débitos condominiais em aberto;
4) Verificar se a pessoa que está vendendo possui débitos envolvendo o imóvel;
5) Se a venda for realizada por procurador, pedir que seja apresentada a procuração pública com poderes específicos para aquela transação; e
6) Se o imóvel for rural, pedir também o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).
Na posse desses documentos, você poderá analisar se existe algum risco muito evidente. Entretanto, há questões que demandam uma verificação mais minuciosa, que pode não ser visualizada a princípio. Para evitar esta situação, um advogado especializado pode reduzir ainda mais os riscos realizando uma due diligence.
A due diligence imobiliária consiste basicamente em uma auditoria realizada por um advogado especialista, que fará a análise das condições do negócio e do risco futuro, caso exista. Ao final da auditoria, será elaborado um parecer jurídico, em que o advogado detalhará todas as circunstâncias relativas ao imóvel, propondo soluções, quando cabíveis.
É importante deixar claro que a diligência não visa estragar o negócio, mas apenas colocar a parte a par de todas as situações, com a indicação de alternativas ou até mesmo de negociação no valor do contrato.
Ainda que empresas e investidores sejam os que mais se preocupam com a realização da análise prévia à aquisição do imóvel, a segurança jurídica na negociação é desejo de qualquer um, inclusive de quem vai adquirir o único imóvel da vida, o que torna a situação ainda mais sensível.
